FAQ Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die auf den Grundbesitz erhoben wird. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Erbpachtnehmern- und Erbpachtnehmerinnen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer verbleiben vollständig bei der Stadt Castrop-Rauxel. Aus den Grundsteuereinnahmen finanziert die Stadt wichtige öffentliche Aufgaben wie z. B. den Bau und Betrieb von Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätzen oder örtliche Kultur- und Sportangebote. Jeder Euro wird sozusagen „direkt vor Ort“ ausgegeben.

Das, was eine Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler leisten die Grundsteuer also nicht nur für die örtliche Gemeinschaft, sondern letztlich auch „für sich selbst“.

Die Grundsteuer wird auch nach der Grundsteuerreform wie bisher in drei Schritten ermittelt:

1. Schritt: Der Grundsteuerwert wird durch das Finanzamt festgelegt (Grundsteuerwertbescheid).

2. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. So ergibt sich der Steuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid). Die Steuermesszahl beträgt für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille und für Wohngrundstücke 0,31 Promille.

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bislang aufbaute, veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab dem Jahr 2025 gefordert, mit dem Ziel eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten. Wesentlich gleiche Sachverhalte sollen gleich, wesentlich ungleiche hingegen unterschiedlich bewertet werden. Der bisherigen Grundsteuer lagen Wertverhältnisse zugrunde, die in den alten Bundesländern aus dem Jahre 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Seitdem veränderten sich diese „Einheitswerte“ nur minimal und punktuell.

Die Reform soll insgesamt für mehr Fairness unter allen Grundsteuerpflichtigen sorgen und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führe

Für NRW gelten die vom Bund beschlossenen Reformgesetze (Bundesmodell), ein abweichendes Landesmodell (wie z.B. in Bayern) gibt es hier grundsätzlich nicht. Die Finanzämter sind für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte zuständig und bewerten hierfür jedes Grundstück neu. Das Ergebnis der Neubewertung ist der sog. Grundsteuerwert. Aus diesem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuermessbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuermessbetragsbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel in Bezug auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrages sind insofern die Finanzämter zuständig. Der Grundsteuermessbescheid ist für die Gemeinden verbindlich – sie dürfen hiervon nicht abweichen. Die Gemeinden wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze auf den Grundsteuermessbetrag an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C).

Darüber hinaus hat das Land NRW den Städten und Gemeinden per Gesetz vom 4. Juli 2024 die Möglichkeit eingeräumt, sog. „differenzierende Hebesätze“ bei der Grundsteuer B festzusetzen (unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke). Von diesem Wahlrecht hat die Stadt Castrop-Rauxel für das Jahr 2025 jedoch keinen Gebrauch gemacht. Auch von der Möglichkeit zur Festlegung eines gesonderten Hebesatzes für unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C) sieht die Stadt für das Jahr 2025 ab.

 

Damit gilt im Jahr 2025 im Gebiet der Stadt Castrop-Rauxel für alle Grundstücke, die der Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) unterfallen, ein einheitlicher Hebesatz. Dieser wurde vom Rat der Stadt Castrop-Rauxel auf 825 v. H. festgesetzt und bleibt damit gegenüber dem bislang von der Stadt Castrop-Rauxel erhobenen Steuersatz unverändert!

 

Auch für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) hat der Rat die „Übernahme“ des bisherigen Hebesatzes beschlossen. Der Hebesatz beträgt hier 600 v. H..

 

 

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte und der sich hieraus ergebenden neuen Grundsteuermessbeträge erhoben. Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgte bereits auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die neue Grundsteuer gilt jedoch erst ab dem 1. Januar 2025. Die nächste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2029 erfolgen.

Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff "Einheitswert" wird durch den Begriff "Grundsteuerwert" ersetzt.

 

Ziel des Bundesgesetzgebers war es dabei auch, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Städte und Gemeinden aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung haben dem zu folgen, wird dies in Castrop-Rauxel so umgesetzt werden. Konkret bedeutet das, dass die Stadt Castrop-Rauxel auch in 2025 insgesamt Erträge aus der Grundsteuer im bisherigen Umfang erzielen möchte.

 

 

Für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer kann sich die individuell zu zahlende Grundsteuer gleichwohl ändern. Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Dies muss sich - so das Bundesverfassungsgericht - auch auf die Grundsteuer auswirken.

Die aus der öffentlichen Debatte zu entnehmende Befürchtung, dass Wohnen nun insgesamt teurer wird, kann für Castrop-Rauxel nicht bestätigt werden. Berechnungen der Stadtverwaltung und des von ihr mit der Erhebung der Grundsteuer beauftragten EUV haben zwar ergeben, dass sich der Gesamtbetrag der Messbeträge für z. B. Wohngrundstücke aufgrund des neuen Bewertungsverfahrens des Landes insgesamt erhöht hat. Dies bedeutet aber nicht, dass in jedem Einzelfall Wohnen teurer wird. Bei der Mehrzahl der Fälle liegt die Bandbreite der Änderung des Messbetrags zwischen -40 % und +70 %. Grundlage ist hier ein Wert von 66 % der vom Finanzamt übermittelten Messbeträge.

Für Mieter ergeben sich ggfls. ebenfalls Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten (§ 557 BGB und § 2 Nr. 1 BetrkV) zu den Nebenkosten zählt. Diese können vom Vermieter zu 100 % auf alle Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Über die Höhe der Veränderungen sowie über etwaige Auswirkungen auf Ansprüche nach dem WoGG (Wohngeld oder Lastenzuschuss) kann an dieser Stelle keine Aussage getroffen werden, da diese von den Bedingungen des Einzelfalls abhängig sind.

Ziel des Bundesgesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Städte und Kommunen aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung haben dem zu folgen, wurde dies für die Stadt Castrop-Rauxel so umgesetzt. Die Erträge aus der Grundsteuer werden insofern für das Jahr 2025 auf dem bisherigen Niveau geplant.

Aufkommensneutral soll die Steuer aus Sicht des Staates reformiert werden – nicht aus Sicht des einzelnen Bürgers. Das heißt: Insgesamt soll die Kommune zwar nur so viele Steuern einnehmen wie vor der Reform, aber einzelne steuerpflichtige Personen könnten höher belastet werden als bisher, andere niedriger. Grund hierfür sind die im alten Verfahren häufig nicht erfassten Werterhöhungen und Wertverschiebungen in den vergangenen Jahrzehnten seit der letzten Hauptfeststellung. Diese Wirkung steht ausdrücklich im Einklang sowohl mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das Ausgangspunkt der Grundsteuerreform war, als auch mit den gesetzlichen Vorgaben. Die Stadt Castrop-Rauxel hat die Höhe der von ihr selbst festzusetzenden Hebesätze bei der Grundsteuer A und der Grundsteuer B gegenüber dem Vorjahr unverändert belassen.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel (aber nicht durchgängig) stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Bisher wurde sowohl bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) als auch bei der Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) jeweils ein Hebesatz festgesetzt. Hierbei handelt es sich um den sogenannten „einheitlichen Hebesatz“.

Im Zuge der Grundsteuerreform räumt das Land NRW Städten und Gemeinden ab 01.01.2025 die Möglichkeit ein, bei der Grundsteuer B auch sogenannte „differenzierende Hebesätze“ festzulegen. Dies bedeutet, dass die Kommunen bei der Grundsteuer B auch unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke einerseits und Nicht-Wohngrundstücke andererseits festsetzen können. Dabei liegt der differenzierende Hebesatz für Wohngrundstücke in der Regel etwas unterhalb des einheitlichen Hebesatzes während der differenzierende Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke dann deutlich über dem einheitlichen Hebesatz liegen würde.

 

Die Städte und Gemeinden haben hier ein Wahlrecht: Sie können differenzierende Hebesätze festlegen, müssen dies aber nicht. Die Kommunen treffen diese Entscheidungen unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie den besonderen örtlichen Verhältnisse und Lenkungszielen, aber auch unter Berücksichtigung rechtlicher Risiken.

 

 

 

Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit 1964 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümer*innen mussten im Zuge der Grundsteuerreform Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstückes abgeben. Dass für einige Grundstückseigentümer*innen die Belastung steigt, für andere sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.

Das Land NRW hat für alle Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen sowohl „aufkommensneutrale“ einheitliche als auch „aufkommensneutrale“ differenzierende Hebesätze für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) mitgeteilt. Für Castrop-Rauxel wurde ein „aufkommensneutraler“ einheitlicher Hebesatz von 826 %-Punkten mitgeteilt; die Höhe der „aufkommensneutralen“ differenzierenden Hebesätze wurde mit 694 % (Wohnen) und 1.288 % (Nicht-Wohnen) mitgeteilt.

Die Stadt Castrop-Rauxel hat sich nach reiflicher Überlegung und unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile der beiden möglichen Alternativen dazu entschieden, für das Jahr 2025 einen einheitlichen Hebesatz bei der Grundsteuer B in Höhe von 825 %-Punkten festzulegen. Der ab dem 01.01.2025 geltende einheitliche Hebesatz ist damit exakt so hoch wie der derzeitige Hebesatz und liegt sogar noch geringfügig unterhalb des vom Land NRW mitgeteilten „aufkommensneutralen“ Hebesatzes. Auch der Hebesatz bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft wird in gleicher Höhe erhoben wie bisher (600 %-Punkte).

 

Die Stadt Castrop-Rauxel hat sich insbesondere aus den nachfolgend genannten Gründen für das Jahr 2025 für einen einheitlichen Hebesatz entschieden:

 

1. Rechtliche Risiken: Aus Sicht vieler Städte und Gemeinden bestehen Zweifel daran, dass das ihnen vom Land NRW eingeräumte Wahlrecht zwischen einheitlichen und differenzierenden Hebesätzen einer zu erwartenden rechtlichen Überprüfung durch die Gerichte standhalten wird.

 

2. Wirtschaftliche Risiken: Sollte sich dabei herausstellen, dass die Regelungen zu differenzierenden Hebesätzen mit den bundesgesetzlichen Bestimmungen nicht im Einklang stehen, droht der Stadt Castrop-Rauxel ein Einnahmeausfall bei einer ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen im erheblichen Umfang. Die Stadt ist auf diese Steuererträge zur Finanzierung der ihr obliegenden wichtigen Aufgaben (z. B. Schulen, Kitas, Straßenbau etc.) aber dringend angewiesen.

 

3.Verantwortungstransparenz: Die Stadt Castrop-Rauxel hat beschlossen, im Jahr 2025 bei der Berechnung der Grundsteuer A und der Grundsteuer B die gleichen Hebesätze zugrunde zu legen wie bisher. Die Hebesätze entsprechen in ihrer Höhe also denen vor der Reform. Sofern sich bei der zukünftigen Höhe der zu zahlenden Grundsteuer also Änderungen ergeben sollten (diese können im jeweiligen Einzelfall sowohl „positiv“ als auch „negativ“ ausfallen), sind diese nicht durch die Stadt Castrop-Rauxel verursacht, sondern resultieren aus den ab 01.01.2025 geltenden gesetzlichen Bestimmungen, den Mitteilungen der Steuerpflichtigen an die Finanzverwaltung NRW und den Grundsteuerwert- und Steuermesszahlbescheiden des Finanzamtes.

 

Die Entscheidung für einheitliche Hebesätze bei der Grundsteuer B gilt zunächst für das Jahr 2025. Für das Jahr 2026 wird die Stadt Castrop-Rauxel auf Grundlage der ihr dann vorliegenden Daten und Informationen erneut eine Entscheidung treffen.

 

 

 

Der Rat der Stadt Castrop-Rauxel hat die Höhe des Hebesatzes für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) für das Jahr 2025 einheitlich auf 825 % festgesetzt.

Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) beträgt der Hebesatz in 2025 entsprechend dem Beschluss des Rates 600 %.

Gegenüber dem Vorjahr bleibt die Höhe der von der Stadt Castrop-Rauxel festgesetzten Hebesätze damit unverändert!

Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag für die einzelnen Grundstücke ist mit dem Hebesatz zu multiplizieren. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.

Die Festsetzung der Hebesätze sowie die Entscheidung, bei der Grundsteuer B keine „differenzierenden Hebesätze“ (unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke) einzuführen, gilt zunächst für das Jahr 2025. Über die Hebesätze der Grundsteuer A und Grundsteuer B ab dem Jahr 2026 wird der Rat zu gegebener Zeit neu entscheiden.

Fast allen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern liegt der Bescheid des Finanzamtes über die Höhe des Grundsteuermessbetrags nach neuem Recht bereits vor. Die voraussichtliche Höhe der für 2025 zu erwartenden Grundsteuerbelastung kann bereits jetzt mit folgender Rechnung abgeschätzt werden:

Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid muss mit dem zukünftigen städtischen Hebesatz multipliziert werden (Beispiel: Messbetrag lt. Grundsteuermessbescheid = 75,-- €, Hebesatz Grundsteuer B = 825 %; Rechnung: 75,-- € x 8,25 = 618,75 €).

 

Umgekehrt kann anhand des Messbetrags lt. Grundsteuermessbescheid und der für Wohngrundstücke in NRW zu veranschlagenden Steuermesszahl von 0,031% der Grundsteuerwert ermittelt werden, der den vom Finanzamt festgestellten Wert des Grundstücks widerspiegelt (Messbetrag lt. Grundsteuer-messbescheid = 75,-- €, Grundsteuermesszahl 0,031%; Rechnung 75,--€ / 0,031 % = 241.900 €).

 

 

 

Mit Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025. Dieser ist nach aktuellem Stand für Mitte Januar 2025 vorgesehen. Aktuell schließen die Finanzämter noch ausstehende Bewertungen ab und bearbeiten die anhängigen Einsprüche. Anschließend können die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze auf die Messbeträge anwenden. Erst durch diesen Schritt wird die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet und festgesetzt.

Sofern Abgabepflichtige Einspruch gegen einen Bescheid des Finanzamtes erhoben haben sollten, befreit dies jedoch grundsätzlich nicht von einer fristgemäßen Zahlung der Grundsteuer. Ein etwaiger Einspruch gegen eine Entscheidung des Finanzamtes hat insofern grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung.

 

 

Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums finden Sie allgemeine Informationen in Form eines „Erklärfilms“ zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform (Bundesfinanzministerium - Erklär doch mal, Robin: die Grundsteuer).

Informationen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform mit konkretem Bezug auf das Land Nordrhein-Westfalen finden Sie auf der Homepage des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalens (Grundsteuerreform | Finanzverwaltung NRW). www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform